Z链夸克团队研究员｜张舒涵 编辑｜LZ

深深房在资本市场公众视线的“冷宫”中已经雪藏了很多年，这家曾喻之深圳特区第一地产公司2016年因“恒大地产”借壳而重回视野，然而4年后与恒大地产终止重组再度沉寂。

全称“深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司”的控股股东是持股56.77%的深圳投资控股有限公司，及同属深圳投资控股有限公司的深圳国有股权经营管理有限公司持股6.35%。它的总市值只有134亿元，等于当年地产规模远次于己的同城地产标杆“万科”2235亿元的5.99%。

2022年之冬，市场再度使深房集团推向资本市场风口的是它作为一个“壳”，在猜测、比较、传闻中大起大落。

这家历史43年的公司是如何被逐出市场而衰落的呢？

起源与复盘：骆锦星与深房集团的十七年，000029舍近求远

1980年1月，深圳市房管局副局长骆锦星为了完成在一年之内按省科级以上干部住房标准建好2万平米300套干部宿舍任务，成立了中国第一家房地产公司：深圳经济特区房地产公司，即深深房。

因资金短缺，与港商刘天就合作，开启“港商出资合作建房”模式，在深圳罗湖建成第一个商品房小区“东湖丽苑”。随后又与香港中发大同地产公司合作建设第一座商业大厦深圳国际商业大厦，在中国率先试行工程招标承包制。

东湖丽苑于1981年完工。1982年独资兴建深圳第一个高级别墅小区“怡景花园”，率先实行预售楼花和银行按揭贷款业务。

1985年，深房公司在香港成立新峰发展有限公司，开启海外房地产经营之路，两年后成立长城国际投资（温哥华）有限公司，进军加拿大。

1987年12月，深圳市首次“公开竞投”土地使用权。骆锦星代表深圳特区房地产公司525万元拍下深圳水库旁的一块地皮，成为中国房地产发展历史上有着标志性意义的“中国土权第一拍”。次年，在此修建当时深圳最大商品房住宅小区“东晓花园”。项目以“楼花”公开发售，仅1个小时售罄，深房公司净收入400万元。

1988年深房公司成立美国长城地产公司和澳洲伯克顿有限公司。这一年，万科始入地产行业，公开竞标获取“威登别墅地块”，发展项目“深圳市宝安县新安镇固戍村皇岗岭万科工业区”。同时万科股份化公开发行股票，代码000002。

同年，金田实业前身“深圳市纺织工业供销公司”股份制改造，次年发行股票，代码000003。金田上市的这一年，金地集团前身“深圳市上步区工业村建设服务公司”注册成立，它在五年后才开始进入房地产行业。

1989年，深房公司修建的罗湖“高嘉大厦”和盐田沙头角“诗宁海滩公寓”竣工，同时罗湖“文锦大厦”动工，当年深房公司收入2.26亿元，净利润6300万元。

1990年，收购加拿大温哥华“西松购物中心”，建设的宝安区“深圳机场候机大楼”封顶，成为深圳地标建筑。这一年，万科第一个住宅房地产项目“天景花园”竣工。

1991年，深圳罗湖东乐花园、盐田海涛花园竣工。同年，万科与香港仲盛联合投标上海古北新区，建造“西郊花园别墅”，进入上海市场。次年，上海万科城市花园项目启动，万科进行业务调整，将大众住宅项目开发确定为核心业务。

1993年6月，改组为深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司。同年9月15日，深房集团于深圳证券交易所上市，证券代码000029，在中国500家房地产企业中排名第一。

1994年，“深深房B”挂牌，当年收入15.63亿元首次超10亿元，净利润4.5亿元，在此后15年内，深深房再未有超越这个业绩的成绩。同年，金地集团第一个住宅小区"金地花园"推向市场。

深房集团于1994年、1995年、1996年连续三年实施现金分红，三年共分红4.41亿元。此后20年，深房集团再未进行分红。

1997年，深房集团创始人及总经理骆锦星、董事长黄秉泉辞职。

衰落与动荡：1998年后六至七年陷入业绩倒退困境，金地、万科露头

在深深房管理层频繁变动，公司深陷腐败、历史遗留问题、土储资源短缺、决策失误等问题同时，中国房地产行业进入黄金发展阶段，行业竞争格局发生剧烈变化。

1997年，邓惠强接替黄秉泉，担任深房集团董事长。随后一年，深深房迎来历史上最大亏损，收入仅7.33亿元，净利润亏损10.57亿元。此后的六到七年时间内，深深房深陷持续业绩倒退困境。

与此同时，金地集团开始承接外部小区物业管理业务，通过一年时间努力，金地实现对外接管高档物业管理小区达40多万平方米。

1999年邓惠强离任，叶环保接替担任深房集团董事长。次年，万科物业签约国家建设部大院办公楼、住宅楼的物业管理服务，华润集团成为万科第一大股东。

金地物业入驻北京、重庆、大连等十多个城市，接管物业总面积超600万平方米；次年，金地集团在上交所上市，当年签下北京郎家园地区72000平方米土地，进入全国化发展阶段。

2001年这一年，因最近三年连续亏损，金田实业股票被暂停上市实施PT。

在2001年由《财经时报·新地产》周刊推出的首届"中国房地产上市公司10强"排名中，万科位居第一，金地集团位居第三。

2002年，商品贸易业务首次超越房地产业成为深房集团第一大收入来源，收入2.99亿元，占比超40%，而房地产业在建项目依然集中于深圳地区。同期，万科竞得佛山市南海区黄岐泌冲岗地块，进入深圳之外的珠江三角洲市场。

同年6月，金田实业恢复上市申请未获批，进而退市转入三板。

2003年深房集团再次换帅，董事长叶环保辞职，邵志和接任。深房集团当年建造项目有：翠竹山庄、滨海大厦、泥岗改造三期项目、中环花园三期，均位于深圳市。

2004年，深房集团业绩创上市以来新低，收入仅5.71亿元，净利润-1.43亿元，当年仅推出一个新楼盘翠沁阁及部分旧楼房，房地产业重新成为深深房的第一大收入来源。同时，深房集团控股股东由深圳市建设投资控股公司变更为深圳市投资控股有限公司，实控人变更为深圳市国有资产监督管理委员会。

2009年，深房集团董事长邵志和因受贿离任，周建国接任，随后10年，深深房重回发展正轨。同年，深房集团以12亿元竞得光明新区首宗商品住宅用地，建设项目深房·传麒山，当年收入7.5亿元，净利润仅两千万。而在第二年，万科销售额突破1000亿元，成为中国首家年销售额超过千亿的房地产公司。

2013年，深房集团收入21.16亿元，首次突破20亿，净利润2.28亿元。同时期，万科与香港新世界联手，建设万科在香港的第一个开发项目——香港荃湾西六区项目；与新加坡吉宝置业合作开发林曦阁住宅项目，进入新加坡市场；万科与铁狮门合作，奠基在美国的第一个项目——旧金山富升街201号地块。

2014年，金地集团成功与美国开发商林肯地产合作，在旧金山核心商圈拿地开发商业项目，成为继万科之后又一家进入美国的中国房企。

2015年，深房集团实施现金分红，每10股派1.3元，共分红1.32亿元，这是深房集团继1996年后时隔20年再次分红。

出路与迷茫：陷入“恒大地产”漩涡及未来不确定性

2016年，深深房与恒大合作，筹划重大资产重组，深深房停牌，当年收入23.52亿元，净利润3.11亿元，为深房集团历史最高业绩，自2009年起业绩实现连续8年正增长。而此时，金地集团销售额破千亿。

2019年，金地集团归母净利润超百亿，实现签约销售金额2106亿元，三年复合增长率达35.9%，成功翻番，超额完成三年冲击2000亿规模的目标。

2020年，深房集团与恒大正式终止资产重组交易事项，深深房复牌交易。到2021年，深房集团收入仅13.21亿元，净利润2.18亿元，业绩重回十年前的水平。

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来源：蓝筹企业评论（ID:bluechip808）