作者丨高翼

出品丨鳌头财经（theSankei）

1月5日，保利发展（600048）发布2022年度业绩快报。2022年保利发展营业总收入2811.1亿元，同比下降1.37%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润180.1亿元，同比下跌32.86%。

根据克而瑞研究中心数据，保利发展2022年新增土地货值达2514.8亿元，位居行业第一。全口径销售金额4573亿元，权益金额3068亿元。对比2021年，保利发展新增土地货值3995.1亿元，同比下降37.05%；全口径销售金额5385亿元，同比下降15.08%；权益金额3716.1亿元，同比下降17.44%。

由于房地产预售房制度，房企当年收入往往是数年前卖出的房子取得预收账款（现在会计科目改为“合同负债”）结转而来的。具体时间与企业的交付周期有关，根据下表推算，保利发展当年收入与2年前的预收账款存在较好的吻合关系，合理预计，保利发展的交付周期通常是2年左右。

加上拿地、设计、开盘、封顶销售的时间为半年。由此推断，保利发展当年结算的收入，或许为2.5年前拿下的地。

2022年全年的收入大约为2018年6月至2019年6月所拿的地转化而来，2023年全年的收入大约为2019年6月至2020年6月所拿的地转化而来。

根据wind数据统计，2018年6月至2019年5月，保利发展共新增土地1030.717万平方米，总价值1390.94亿元，均价13494.88元，2019年6月至2020年5月，共新增土地1220.91万平方米，总价值1871.9亿元，均价15332元。均价增长了13.6%。

成本增加了，价格是否增加了？按照6个月销售的测算，对应分别6个月后的时间分别是2019年全年销售金额和2020年的销售金额。

根据公司年报数据，2019年1-12月，公司实现签约面积3123.12万平方米，实现签约金额4618.48亿元，均价14788元。2020年1-12月保利地产累计合约销售金额约达5028.5亿元，累计合约销售面积约为3409.2万平方米，均价14749.79元，和2019年略微下降，基本可以说是持平的。

一面是拿地价格平均上涨13.6%，而销售价格基本未变，2023年保利发展的毛利率承压，对应的则是2023年净利润承压也是顺理成章的事情。

2023年的保利发展，将交出什么样的业绩？答案其实早已在2020年写下，不过在2023年揭晓。