【蓝科技观察】尽管第三季度财报实现盈利,但贝壳找房的这份财报却喜忧参半。

喜的是，从2021年三季度以来，贝壳首次实现盈利，而且在家装家居这条赛道实现了财报内20亿元的营收。

忧的是，面对二手房市场“去中介化”的发展趋势，以及家装家居业务缺少核心优势的贝壳，凭什么能够持续向上?

2022年三季度，贝壳营收176亿元，同比下降2.8%；净利润7.23亿元，是2021年三季度以来首次实现同比扭亏为盈。这份财报背后，不是贝壳原有主业突然增长，也不是新业务市场放量，而是依靠降本才得以实现。

财报显示，2022年第三季度，贝壳总交易额为7371亿元，营业收入为176亿元，环比增长28%，营业成本和运营费用同比降低了41亿元，由此实现了毛利提升和净利润转正，毛利率甚至还创造了上市以来的新高27%。

依靠降低运营成本的贝壳找房实现利润转正，具有可持续性吗?贝壳布局家居家装市场能成功突围吗？在“去中介化”的趋面前，贝壳有抵御能力吗？我们需要从几个维度衡量。

第一，营收下降利润增长靠做“减法”

从净收入来看，贝壳今年第三季度相比同期略有降低，但是能把全年三季度17.7亿元的亏损掰成今天扭亏为盈的局面，实属不易。2021年

表面上看，贝壳扭亏为盈是在释放好消息，但如果仔细阅读财报，不难发现净利润转正并非在于营收的提升，而是因为贝壳选择了“勒紧裤腰带过日子”。

数据显示，贝壳的营业成本从去年的153亿元下滑16.3%至128亿元，运营费用则从去年的52亿元下滑29.9%至35亿元。

为缩减支出，贝壳的第一刀，砍在了门店运营身上。财报显示，截至2022年9月30日，贝壳旗下门店数量为41398家，同比减少23.3%；活跃门店数量为39713家，同比减少19.7%。

门店数量的缩减势必伴随着各项成本的降低，包括人员优化。事实上，自去年10月开始，贝壳就开始了较大规模“人员优化”。优化的范围覆盖研发、金融、品牌、运营以及二手和新房交易服务。三季度，贝壳旗下经纪人数量为402630名，同比减少21.9%；活跃经纪人数量为372718名，同比减少20.4%。

财报还释放了一个关键信息，贝壳降低了支付的佣金成本，支付的佣金同比下降超过20%。尽管贝壳官方对此的解释是由于新房交易额大幅下降，但来自链家（链家是贝壳的全资子公司）的员工都承认，贝壳在佣金方面至少降低了15%。

与此同时，贝壳也降低了研发投入，三季度研发费用为5亿元，同比下滑51.2%。其中很大一部分是因为研发人数减少，支付薪酬费用降低。

由此可见，贝壳第三季度的扭亏为盈，是通过做“减法”实现盈利的，并不是增量业务带来的。是建立在缩减门店、裁员和降低对经纪人支出减少之上的。开源节流也让贝壳逐渐走出了伤感2021年，逐渐恢复了元气。

第二，试水家装家居迈出第一步,未来道阻且长。

在国家“房住不炒”等政策以及疫情影响下，近年来中国房地产市场趋冷，即便不断放宽政策，不断加码刺激楼市，但收效甚微。在行业整体下行期，贝壳亦有危机感，一直在寻找新的破局之道，而布局家装家居市场，就是贝壳的答案。

去年，贝壳正式提出“一体两翼”战略，所谓“一体”，就是将二手房和新房交易服务融为一体，而整装大家居事业群和普惠居住事业群，则被贝壳视作赋能企业未来发展腾飞的关键“两翼”。

在贝壳的认知里，在目前国内家居装修市场上，无论是线上服务还是线下服务，无论是在基础建设还是能力水平上都十分薄弱，缺乏标准化的范式，而贝壳的积极介入就是为了给行业制定一个全新的标准，全面提升行业市场在技术、材料、工艺、方法上面的薄弱之处。

发力家装业务，三季度贝壳改善初显成效，盈利远超预期，家装家居业务也在该季度实现了20亿元的交易总额，季度环比大增幅高达53.8%。但如果以交易总额占比进行评价，占比第三季度交易总额仅有0.27%的贝壳

在家装家居这条赛道，贝壳初尝战果，但未来走向如何存在很大的不确定性。

和家装家居那些巨头比如红美星凯龙、居然之家相比，贝壳的短板非常明显。一方面是房产中介进入家装家居领域,消费者对其信任度有待提高,另一方面,尽管红星美凯龙和居然之家同样是平台,但始终是家装家居行业龙头,从用户认识和消费预期看,两者更有优势。

贝壳是一个平台，和其他行业的垂直平台提供服务并无不同，且优势并不明显。红星美凯龙、居然之家等，无论是从体量还是平台整合能力，远远将贝壳甩在身后。即便如此，两者在进入家装家居行业时，表现得都不乐观。

财报显示，截止2022年上半年，红星家装相关服务及商品销售业务营收同比下降56.3%。这意味着，家装家居行业正处于下行通道。

现实来看，目前贝壳在家装家居赛道积累的优势并不足够明显，在商业模式和技术创新上也未能包装出一个的好故事。

第三，房产“去中介化”或影响未来走向。

从2018年成立到2020年赴美上市，贝壳的发展之路似乎一直走得顺风顺水。但是眼下，贝壳不得不面对未来强大的对手——国家队。

去年8月，杭州市二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”这一新功能，消息一经曝光，贝壳股价应声下跌，短短一日便蒸发了约230亿元人民币。随后，宁波、深圳也纷纷效仿，当地政府也在相关平台上试水类似“个人自主挂牌房源”的功能。

今年11月11日，苏州住建局也正式发布消息，将上线苏州二手房自主交易平台“苏找房”，市民只需通过平台完成实名注册，就可以发布个人房源信息寻找合适的买家，在平台上进行自主交易。

虽然目前来看，勇探“去中介化”无人区的城市并不算多，但也不得不考虑到有了这些热点城市的“打板”带动效应，会有越来越多的城市加入其中，地产市场“去中介化”似乎也在照进现实，或将成为未来风尚。

一旦“房地产去中介化”这个趋势达成，势必会对贝壳找房现有的业务结构模式和营收利润造成极大冲击。未来若伴随政策的出台和国家队涌现，贝壳的困境似乎是可预见的。

但机遇与风险从来都是相生相伴的，若能利用好关键窗口期，迅速行动，加速适应政策风向加快转型，对贝壳而言，或能找到新的机会。