近期，物管板块经历了估值回调。经过一轮扎堆上市以及市场并购之后，物管行业分化趋势愈加明显。

8月11日，越秀服务交出了2022年中期业绩。据公告披露，报告期内，越秀服务实现营业收入10.9亿元，同比增长13.8%；毛利率31.7%，仍维持在行业较高水平；净利率19.3%，同比微涨。

“2023年在管面积达到1亿平方米，我们还是向着这个目标去，而且有充足的信心能达成目标，因为我们在积极地接洽(收并购项目)。”8月11日晚，在2022年中期业绩说明会上，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，“在收并购方面，我们的现金比较充裕，但还是要做高质量的并购”。

TOD外拓项目扩容

“当前房地产开发投资信心有待恢复，致使物业管理业务可新增管理面积预期降低，从而导致在资本市场估值随地产板块走低。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，当然一些综合实力强(经营、外拓)、品牌信誉好、财务稳健，且地产母公司持续发展能力强的物业管理公司，也会受到市场的青睐。

从越秀服务的中期业绩表现来看，可谓稳住了局面。从上半年细分业务板块来看，截至6月30日，越秀服务非商业物业管理及增值服务的收入为8.11亿元，同比增长19.5%。其中，物业管理服务收入达3.95亿元，同比增长32.9%，占总收入比例提升至36.2%；社区增值服务收入同比增加32.2%至2.44亿元，占总收入比例提升至22.4%；非业主增值服务占总收入比例则为15.8%。此外，期内商业物业管理及运营服务的收入为2.79亿元，同比基本持平。

值得一提的是，在创新增值服务方面，越秀服务打通B端和C端的渠道，比如在过节时打造一些明星产品，增加C端的消费业务。对此，林峰表示，下半年公司会进一步加强产品打造，如酒类、季节性的月饼等，也包括设置一些社区前置仓，进一步提升新零售业务占比，以及对营收和利润的贡献。

林峰进一步称，社区增值服务是一片蓝海，也是公司未来重点发展业务。目前公司主要在生活服务、空间运营、家装服务等方面进行布局，目前社区增值服务的收入已经超过非业主增值服务收入，将是未来营收和利润的重要来源之一。

从差异化竞争层面来讲，越秀服务独特业务TOD项目(以公共交通为导向的发展模式)运营管理取得进展。报告期内，越秀服务中标了福州地铁2号线，长沙地铁6号线以及青岛地铁4号线。TOD项目在2022年上半年贡献了1.39亿元营业收入，占总营收的比重达到12.7%。

“要做高质量并购”

从当下物管市场的并购表现来看，近期几笔收购计划都未能按期顺利进行，这背后的原因很多，主要是收购主体双方出于资金及未来预期方面的考虑而暂时搁置。“但我认为，长期来看物业管理行业的收购还会持续，还会有一个集中度提升的过程，这是行业发展的规律。”肖云祥如是称。

在上述业绩说明会上，林峰也向《证券日报》等记者表示，看好物业行业的前景，同时行业还是较分散，整合空间还是很大。

从越秀服务的外拓表现来看，2022年上半年，越秀服务新签约项目37个，截至报告期末合约管理面积6262万平方米，在管面积4355万平方米，第三方外拓合约面积同比增长了1.5倍，新进天津、福州、昆明和南宁4个城市，外拓面积已经超过了关联方。

谈及收并购，林峰透露，公司目前现金充裕，但要做高质量并购。未来会考虑与国有企业合作以及在TOD方面的发展和收并购上寻找合适机会。并且，他表示，除收并购外，第三方外拓也是公司重点，今年上半年外拓成果明显，年度外拓面积目标仍是2022年年初设定的新增700万平方米。

“外拓能力是物管企业增加收入的重要抓手，但当下外拓仍需谨慎，服务口碑和管理跟得上，外拓项目才能成为物管企业利润的增长点，反之可能拖累企业。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，当然，如果机会合适，可在窗口期挑选好的标的。

值得关注的是，谈及对物管行业整体市值回落的看法，林峰表示，物管企业曾因其轻资产、抗周期性强属性受到资本市场青睐，但近来受地产板块影响有所回落。对于资本市场来说，需要时间对物管股重新建立信任。

不过，他表示，行业内独立性高、有强大外拓能力、财务经营稳健、关联地产公司发展稳健的物业公司，未来股价将会根据经营的情况有所体现。

（文章来源：证券日报网）

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