原标题：后地产时代房企转向精细化运作，政策拉动共推精装修大潮

作为房地产业内人士，近两年切身的体验就是房地产行业的冬季“一年比一年冷”，尤其是2021年下半年，接连不断的房企暴雷事件，一再的引爆舆论关注，也让地产从业人士再次感叹，龙头房企已经撑不住了，行业的未来何在，惶惶不可终日。那么地产行业的未来究竟如何？地产家居精装修市场的机会？

鉴于本文整体篇幅较长，整体将分为三个部分进行分析。

第一部分：宏观背景与精装市场篇

第二部分：部品发展篇

第三部分：趋势预测篇

宏观背景篇

地产行业整体回归常态化，走向健康发展良性循环道路

长远来看，中国城镇化空间尚在，地产行业仍有机会，地产商缩表阵痛之后，规模与ROE（净资产收益率）正相关的未来已至。

首先，我们要跳出既有的视角，回归到房屋作为商品的本身属性上去看。在房住不炒的大前提下，房屋作为商品，回归居住属性。从客户基础的居住需求端看，当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，跟现在发达国家80%甚至90%，还有20个点，我们以每年增长一个点的比重来看，我们还有20年的增量空间。

从近10年历程来看，截至2030年，中国预计约有2.88亿人口的新增城镇住房需求，模型估算有1亿套住房需求。市场的基本面没有变，刚性的住房需求依然是持续存在的。另外，城镇第一批商品化的住宅即2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，在居民生活水平日益提高的今天，居住环境的要求也在更新换代升级，当前改善居住条件的需求近年来也逐步显现，预计总给规模约在50亿平方米，按照套均120~130㎡估算约有4000万套以上的规模，未来将持续性的有更新乃至换代需求。

基于住房需求本身的属性，国家层面各项政策也从前几年的严格控制，“一刀切”逐步从回归到相对理性。2021年底在国家发展改革委“2021-2022中国经济年会”中重提房地产支柱地位，给予业界一剂“强心针”，说明无论是从时政层面还是经济层面，房地产仍然作为国内经济的支柱产业，发挥非常稳定的作用。紧接着中央政治局召开的年底工作会议提出“满足购房者合理住房需求”“促进房地产健康发展和良性循环” ，”要求政府企业金融多方积极作为“，这舆论基调更被解读为“政策纠偏”，是房地产长效机制回归正常的宏观政策走向。同时在“因城施策”要求下，结合2021年“24城加码、7城限跌、5城财税托市”差别化的城市政策表现，预判2022年大概率热点城市可能会继续维持政策高压，但短期不会继续加码；下沉市场的三四五线城市，则有可能政策松绑甚至托底（比如“限跌令”）。

从开发商角度看，房地产“高负债、高杠杆、高周转”模式到了终结时刻，以“三条红线”为代表的政策严控下，行业面临洗牌；开发商必须从自身内部调整经营策略，摒弃传统的“高负债”模式下的野蛮增长，转向精细化管理。后房地产时代的竞技场，规模将不再是制胜法宝，金融供给侧改革改变的是行业规则和发展模式，摆在房企眼前的是，认清形势、加速转变，才有机会熬过冬天。

2021年地产市场商品房实际成交表现理想，量价均继续上扬，但政策管控+房企经营风险导致土地市场供求双降；企业拿地趋于谨慎，一、二线城市风险相对可控，吸引众多房企回归，未来楼市主力战场回道一、二线。

商品房市场：全年总成交规模销售面积约14.3亿平方米，销售额14.7万亿元，同比增幅分别为7.3%、11.8%；商品住宅价格16183元/㎡，同比涨幅2.72%

从土地端供应看，截至12月底本年度总供应量138001万㎡，同比降幅-7%；其中22城市集中供地完成率平均值仅为70%；从成交看，总规模107525万㎡，同比降幅-17%。市场信心不足，导致多个地块流拍，22城第二批供地流拍撤牌率达31.8%；从价格看土地溢价率为10%，同比降幅-4%；从结构上看，政策调整下一二线城市优质地块增量，预计重点城市未来中、高端市场增量明显。

房企拿地情况：一二线城市风险相对可控，加之本年度土地供应的明显增量，众多TOP房企回归至一二线城市积极拿地；民营房企本年度受自身限制拿地相对保守，央企国企成为拿地的主力。

对比各区域综合来看，TOP50房企在长三角拿地相对积极，本年度成交规模占比33.8%；从重点房企来看，各龙头房企，本年度平均拿地销售比（面积比）约在22%，拿地趋向谨慎；万科、华润、保利等低风险企业本年度拿地投入同比大幅增长；碧桂园拿地投入下降，但成交面积仍居首位；融创本年度更聚焦于优质地块开发；中国铁建则选择在二、三线城市集中拿地，总出让面积增幅达163.7%

精装市场篇

后地产时代房企转向精细化运作，政策拉动共推精装修大潮

后房地产时代的竞技场，项目盈利难度加大，要求房企管理与产品精细化运作，房地产商更要转变思路，着眼于打磨产品品质，以更好的品质吸引用户留住用户，在收缩的房地产市场中分一杯羹，赢得下半场竞争门票。

当前条件下，房企利润空间收窄，“精装修”不仅成为房企项目产品品质组成的核心展示部分，更成为房企利润调节器。地产市场信心普遍低迷，客户持币观望情绪浓厚，叠加疫情对售楼处到访客流影响，众多项目遭遇销售难题，开发商为实现回款，普遍变相“降价销售”；当前房企为提升项目竞争力，同时提升项目利润，通常选择以“精装修”方式最大可能调节利润，精装修的市场份额逐渐扩大；同时加之政策指导下的装配式建筑、绿色建筑相关工作实施推进，精装修项目量持续增长。

规模：市场朝健康稳定方向前行，新开盘下行，精装降幅低于毛坯。2021年1-9月全国楼市开盘项目个数7371个，同比下降20%；其中精装2788个，同比下降9.4%；精装套数231.5万套，同比下降13.2%

布局：从区域市场分析，2021年1-10月华东市场为主力，精装项目有1200个，规模达到88.26万套，市场份额在38.1%；在增速方面，华中区增长最快，同比增长3.9%

渗透率：全国范围精装渗透率本年度提升约4.6个百分点；华东、华南仍为精装核心市场

城市结构：新一线、二线城市为精装楼盘主要供给市场，2021年1-9月全国占比近64%，较去年同期略有提升。新一线城市在2021年1-9月开盘规模达66.3万套，占比32.5%，其中杭州开盘量全国领先，南京、成都紧随其后。一线城市2021年1-9月开盘规模18.3万套，市场份额较去年全年下降0.2个百分点，其中除广州外，北京，上海、深圳开盘规模均有所下降

重点城市：一线城市中，北京由于多个项目限价，导致新开盘项目成本管控下精装修项目量有限，广州、上海、深圳新开盘项目多选择精装修方式提升利润率；新开盘规模TOP20城市新一线城市有12个，这些城市都是精装修市场快速发展，是本年度精装修热点供应城市。

精装楼盘均价结构：本年度精装楼盘中，新一线及二线项目量增加，直接带动楼盘均价结构中间段位比例的大幅变动；2-5万元/㎡单价项目规模比例总体上涨5.7%

装标结构：2000-2999元/平米的装修标准结构增长明显，同比增幅4.6%。1000-3999元/平米为主力装修标准，市场份额接近90%。

重点城市：北上广深受政策调控整体价格水平有所下调，4-6万/㎡的楼盘为目前精装项目核心价格段，8万/㎡以上高端项目市场份额明显较低。杭州、南京的精装楼盘均价集中在3万/㎡左右，成都精装楼盘价格段集中在2万/㎡左右。

开发商格局：头部房企（TOP1-10开发商）依然是精装住宅市场供给主力，但TOP5房企中除碧桂园外，恒大、万科、保利及融创本年度精装开盘规模调整明显；腰部房企已经成为市场稳定的重要支柱，建发地产、新城控股本年度开盘规模同比增长分别为126.1%、79.9%。

产品特点：随着精装市场需求的升级，细节化操作也在不断升级，2021年度精装修的加载包、升级包成为行业新风向标。各部品类标配横盘，非标配类的产品从今年开始更多的配到品质楼盘当中；其中新兴厨电、智能家居部品持续增长。

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