原标题：楼市若崩了，物价会上天么？日本的前车之鉴！

大家好，我是那个敢讲真话的磐他。上一期节目，我讲了货币放水的原理《房子是货币的蓄水池，还是水龙头？》，成功论证了房子并不是货币蓄水池，而是货币增发工具这个事实。

这一节，磐他再来批判下“房价下跌会让货币蓄水池垮掉，物价会飞天”的谬论。

一说到放水导致物价上涨，很多人举例子说，猪肉从15涨到了30元，还说大葱从3元涨到7元，都是放水导致的。这个说法是毫无常识，纯属扯淡。

我记得在十多年前，猪肉的价格是5元一斤。没暴涨之前是15元一斤，从5元到15元涨了2倍，这是20年来货币贬值导致的肉价上涨，是合理的通胀。

但是从15元迅速涨到30元，则是非洲猪瘟以及环保控制，猪肉供给不足导致的肉价上涨。大葱价格上涨，是因为去年大葱太便宜，导致农民放弃种植，供应不足导致的。

二十年来，货币增发了68倍，房价上涨了15倍，商品和服务的价格也随之较大幅度上涨。房价是影响物价的最重要因素。在零售和餐饮业中，房租成本占比从5%增加到了50%。个人住房成本占比从5%增加到现在的30%。如果购房，房贷可能占到打工者收入的60%。

如果房价降低，租金必然降低，企业和员工的用房成本必然下降，物价也自然而然的下降了。

而且上一节我们讲了，房子就是货币放水的增发工具。比如，房子100万一套，央行就要放水100万到社会上。如果房子50万一套，社会上的钱就只有50万了。于是，人们收入也随之下降，物价也自然同步下降。

最直观的例子是，五线城市的房价5000元，北京房价6万元。在五线城市的饭店里吃20个菜只要300元，而同样的菜在北京吃，需要2000元甚至3000元。这多出来的钱，就是房价导致的各类成本。

因此，从理论上讲，房价下跌，不会导致物价上涨，反而会导致物价下跌。

如果对此还是将信将疑，那么就来看看日本房地产崩盘前后的物价情况。

从日本的消费者价格指数变化来看，我们也能得出房价下跌不会导致通胀的结论。日本在炒房热的70年代、80年代，物价迅速攀升。

而当90年代房价泡沫破灭后，日本的消费者物价指数一直处于平稳。一些在日本生活几十年的人回忆，20多年来，物价似乎变化不大。吃一碗牛肉面的价格，甚至还降低了不少。

当然，被称为消失的20年中，日本央行并没停止发行货币。日本的M2也是持续攀升。但是这些钱并未进入楼市，而是进入了企业经营。日本楼市破掉后，大量企业破产，但是活下来的企业，新成立的优秀公司，则迅速向全球扩张，日本在全世界的资产屡创新高，也保留住了日本科技和制造业的火种。

那么，日本是如何控制资金进入楼市的呢？

日本房产在购置5年内，如果交易就要缴纳40%增值税，5年后交易，要缴纳20%增值税。除此之外，房地产税、遗产税、租购同权，全民免费教育、医疗等政策也同步实施。

日本通过税收政策，彻底干掉了炒房客，在日本投资房产没钱可赚。日本东京最好位置的房价不足10万元/平方，比北京，甚至一些二线城市都便宜。但是，年轻人的购房意愿仍然不足，佛系已经成了日本年轻人的代名词。

所以，中国的房住不炒想要真正实施，必须通过税收政策调节，仅出台各种限购限售令的作用微乎其微。头痛医头，脚痛医脚，完全没找到病根呀。

那管理者难道不知道税收政策的妙处么？肯定知道呀，我们的能人不比日本少。之所以，迟迟不执行，因为房地产一直是货币增发的“功臣”，是GDP的功臣。一直是“藏富于国”的工具。

而且日本是主动刺破了泡沫后，才推行的这些政策。这种拿着刀砍自己的勇气，除了日本政府，可能只有关羽做得到。所以，一拖再拖，各种畸形政策层出不穷。

但是如今房地产已出色完成了它的使命，到了不退出其他产业都要死的地步。

30年来，房地产商业化，推动了中国城镇化的普及，同时也激励中国人为了房子996，玩命工作，也让央行可以印出海量的货币，用于国家的建设，用于给黑兄弟发红包。

但是如今这个“功臣”，正在吞噬各行各业，吞噬中国的未来。房产兴，百业衰！它开始喧宾夺主，图谋篡位了。

而且随着开发商、个人杠杆率的大幅攀升，房产行业正在成为金融安全的灰犀牛。这也是为何只要房价一涨，就会有监管部门集体出动的主要原因。

但是灰犀牛能否控制得住，还是个未知数。控制的前提是，产业振兴，继续提高韭菜们的收入。而产业兴与房价涨之间又是矛盾，所以大概率是无解的。

2020年1月1日开发商开始执行降杠杆的三道红线，第一个出现债务暴雷的开发商是华夏幸福。

本次，华夏幸福的52.55亿元欠款已到期无法偿还，而且工资都发不起了。同时，华夏幸福公告称，公司待偿还融资金额为559亿元，而公司的现金为-371亿元。

华夏幸福是一个二线开发商，就欠债559亿，而一线开发商哪家不是欠债几千亿，多则接近万亿。而小型开发商的偿债能力更差。

目前，绝大多数开发商的项目都集中在二三四线城市，以及大城市的郊区。据说，北京的燕郊，房价已经腰斩再腰斩，跌得首付都不够了，白送都没有人要。房产销售十分低迷，接盘侠不够了。很多过度扩张的开发商已经失去了偿债能力。债务暴雷也成为必然。

在此前的节目中，我曾提到，2021年疫情放水周期结束、29万亿的信用债到期等，每一个事情都很棘手。所以2021年，是一个足以让我们见证历史的一年，大家都好自为之吧。

如果不懂我的意思，可以返回去看我之前的房产节目，相信会明白我的良苦用心。

因为一直说楼市的真话，磐他已经被喷成了筛子，但在读者们的鼓励下，我仍然在坚持输出，还希望你们弹幕保护，三连支持，持续关注。最后，给大家拜个早年，祝福2021年都诸事顺利，牛年牛气。返回搜狐，查看更多

责任编辑：