炒房客梦碎之地。

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温州楼市，跌入寒冬

最近盘了一下楼市，刚发布的“2022年12月份70城房价数据”透露了一个信号。

按照国家统计局的数据，去年12月全国70个大中城市里，新房环比降价城市55个，二手房环比降价城市63个，分别占比——

78.5%和90%。

也就是说，在过去的一个月里，中国核心城市群中，新房价格走低的有近八成，二手房价格走低的有九成。楼市的寒风，依旧在呼呼地吹。

让我感到意外的，是浙江的一座城市——温州。

根据“楼市黄大大”的梳理，我看到了两组数据——

温州的新房价格：从2.2万/㎡跌到了1.9万/㎡，跌去13%。

温州的二手房挂牌价：从2.4万/㎡跌到了2万/㎡，跌去16%。

▲数据来源安居客

这是过去一年里，温州楼市惨淡的真实写照。

看着这行情，有些开发商慌了，拿绿城来说，其在当地的某项目被曝给出了“优惠87万”的超大折扣。遗憾的是，尽管如此，2022年前8个月，温州新房和二手房的成交量依然同比跌了40%以上。

拉长时间来看，这还不算温州楼市最惨的时刻。两年前，根据米筐投资的梳理，2010—2020年这10年间，温州房价不涨反跌，跌幅甚至超过20%，成为——

全国大中城市里唯一房价下跌的城市。

这令不少人感到惊讶，要知道10来年前，温州的房价就已经攀上3万元的高峰。这座小城，把北上广深这些一线城市远远甩在后面，成为全国房价的绝对王者。

温州，到底经历了什么？

2

“温州炒房团”

在中国楼市的发展史里，温州炒房团是一个绕不开的存在。

2001年，为了给上海开发商广告主提供更好的服务，时任《温州晚报》房产部主任的李海彦策划了一个名为“异地购房”的活动。当年8月18日，李海彦带领157名温州人到上海现场看房、购房，当场成交49套，成交总额达6500多万元。

潘多拉的魔盒就此打开，温州炒房团由此登上历史舞台。

打那以后，人们好像发现了一块新大陆。上海开发商火速在温州三大报（《温州晚报》、《温州都市报》、《温州商报》）上猛砸广告，一夜之间，报社变成了“看房旅行社”，短短三年时间，就组织了近百次看房团，而且场场爆满。《温州晚报》甚至还成立了一个购房俱乐部，会员一度超过6000人。

而指引着温州炒房团不断走向壮大的，是高额的回报和疯狂的收益。

2002年初，一位温州炒房客靠着150万的首付资金，在上海狂买了20套商住房，每套约25平方米。配齐家具后以每月每套3500元的租金顶按揭，还净赚2万。3年后，房价暴涨一倍，便将房子全部脱手，净赚近千万。

类似这样的操作，成为了此后数年温州人炒房的标准动作——

“干这一行要的是够准够快够狠，无异于刀口舔血，狠赚一把就要离场，寻找下一城。”

伴随着温州炒房团的兴起，一些堪比段子的故事也在市场上流传。

有人腰挂60把钥匙，每天的任务就是挤着公车去收租，一天两户，一个月正好收完。

在温州农村，甚至还有一股神秘的“金融力量”——老太太银行。他们是村里公认的资金枢纽，讲信用、有地位。谁有闲钱，都会到老太太那去登记寄存，利息高、有保障，信用极佳。

正是这些没文化的老太太，一度把持着温州农村的金融命脉。当“老太太银行”与温州炒房团一结合，楼市又多出一股巨大的力量。

售楼部里，经常出现一群其貌不扬、面色灰黄的中年人，操着一口浓重的江浙口音，在售楼部小姐略显鄙夷的目光下，他们扔下几麻袋现金，几层或几栋的买楼，让人们大惊失色。

正是在炒房客的疯狂操作下，温州的房价迅速飙涨，温州大学房地产研究所当时做过统计，从2006-2011年，温州市区房价从8045元/㎡涨到了34674元/㎡。

这样的模式，更被炒客们带出了温州，迅速攻占上海、杭州，足迹遍布各大中心与省会城市，后来连二线、三线城市也不放过，甚至还走出国门，走向了全世界。

有人曾估算过，那时的温州炒房团有数十万之众，手握资金超过1000亿。到最后甚至形成了一个奇景——

温州炒房团所到之处，没有房价不涨的。

3

价值回归后的沉寂

温州楼市的疯狂，在2010年迎来了转折点。

彼时，全国限购、限贷政策密集出台，温州炒房团的风险暴露无遗。率先崩盘的，就是温州房价。2011年，还是33000元/㎡的全国高位，到了2015年，转眼就跌到了16976元/㎡，几近腰斩。

把杠杆加到极致的温州炒房客元气大伤，恐慌的集中抛售之下，反而形成了“踩踏”，加剧下跌。

无数人的资金链，在一夜之间崩塌溃败。2011年的一个深夜，一对温州夫妻光着身子跳楼自杀，他们正是走投无路炒房客的经典缩影。

2013年8月底，温州当地媒体整版整版的房产处置广告密集刊出，温州大量断供房公开拍卖。温州楼市断供，已经是一个捂不住的盖子。

被中国新闻周刊采访过的江涛，在最高峰时，向银行借了1.5亿元，向民间借贷5000万元。一夜之间，他持有的房产缩水，市值跌到6000万。

那几年，温州司法委托拍卖的房屋数量也在明显增多，据中国新闻周刊的数据，从2011年到2013年，该院查封的房屋至少有3000套。

断裂的资金链，如同多米诺骨牌一般席卷了整个温州，抛房还贷，豪车甩卖，企业主跑路，炒房客跳楼，整个温州陷入了惨淡的愁云。

那段时间，各地富人都喜欢去温州，上到法拉利兰博基尼，下到奔驰宝马，通通甩卖。5折、4折、3折……疯狂的折扣，让人仿佛置身即将倒闭的清仓大卖场。

很多人感到好奇，当年的房价冠军，何以落到了这个地步？这个问题，财经评论员刘晓博曾试着给出过答案——

1、在中国楼市第一个10年里，温州房价被大幅高估了，透支了未来；

2、过去10年，温州的地位在下降，这抑制了温州房价的上涨；

3、陆权复兴时代的到来，加剧了温州等明星地级市的边缘化。

这三点，基本上概括了温州房价没落的大环境。但除此之外，我认为还有一个重要的原因在于，温州的产业结构依然不太理想。温州依然是劳动密集型制造业，大量的外来务工人口知识水平较低，高达45.5%的外来人口中，初中及以下文化的占比88.1%，比浙江省高3个多百分点。此外，温州的出生人口数据，也在不断下滑。

加上，温州本地的高学历青年很多也在外面打拼而不愿回乡。低层次产业与庞大的外来蓝领人口相结合，购买力自然偏低，可以想到，温州房价上涨的动力不会太大了。而且，充足的土地供应更是温州房价的杀手锏。

如果基本面没有大的变化，这座“炒房团之都”，很难恢复往昔的光彩。

4

尾声

温州楼市的命运，其实早已注定。

过去十几年的房价飙涨之下，炒房客横行、产业结构畸形、年轻人不愿意生孩子……房地产行业，已经变成一个击鼓传花的财富游戏。

如今，走过蛮荒时代，“房价不会下跌”已经是个彻头彻尾的谎言。曾和温州一样疯狂的燕郊，在北京楼市调控之后，房价腰斩，成为炒房客的覆灭之地。

从个体来看，炒房大V“深房理”因为涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场等被调查；昔日的“炒房天王”欧神也被曝亏了1500万，到处“借钱还月供”。

过去数年，也正是在这堆钢筋水泥上，有人炒出身家千万实现财富自由，有人炒得家破人亡妻离子散。

温州炒房团已经凉了很久了，下一个又会是谁呢？也许莎翁说得没错——

这些残暴的欢愉，终将以残暴结局。