来源：商讯杂志社

撰文：李柏

前不久，《商讯·公司金融》报道了雅居乐地产在茅山旅游度假区开发的山湖城项目情况，并指出该项目存在销售别墅产品、容积率不达标、疑似未批先建等现象。据了解，该项目从拿地到规划开发，均处于国土资源部“禁墅令”实施之后。

然而，山湖城项目此前不仅对外高调宣传自身“别墅”属性，还将低于1.0的违规容积率作为卖点频频输出。但这些现象在当地相关部门看来，只不过是虚假宣传而已，并不涉及任何手续违规。

对于前文中常州市金坛区自然资源和规划局的相关说法，《商讯·公司金融》再次发去了采访函件，针对具体回复的问题再次提出质疑，但截至发稿并未获得回应。

容积率是开发商执行问题？

针对上一篇报道中，常州市金坛区自然资源和规划局针对部分内容提供了一些回复，但这些回复相对来说有些笼统，且并未有相关手续文件佐证。而且，其中有些内容与政府网站的公开资料并不一致。

为了解开常州金坛雅居乐山湖城是否存在违规开发的谜团，在此，还需要将项目情况再详细梳理一遍。

据该项目销售介绍，山湖城其实指的并不止一个小区，而是分为多个组团零星分布在茅山旅游度假区的东方盐湖城区域内。产品有合院别墅、双拼别墅，以及联排别墅，目前多个组团的容积率综合为0.89。

最早拿地的组团，现名为山湖城花园·湖畔小院，该组团首批地块于2013年取得，拿地与建设主体均为东方盐湖城置业有限公司（以下简称：东方置业）。

为什么资金充裕的雅居乐会换个“马甲”拿地，这就要说到东方置业的来历。这家东方置业，控股股东分别是雅居乐常州金坛公司（占股95%）和东方盐湖城旅游发展有限公司（以下简称：东方旅发），而东方旅发，实为常州新北区人民政府全资控股。

该项目销售曾提到，因为山湖城是在茅山度假景区范围内进行开发，该区域涉及到相关自然资源的保护，所以雅居乐在此拿地就需要有具备旅游开发资质的国资企业的协助。也就是说，以东方置业的名义拿下首批山湖城地块，当地政府也算为雅居乐提供了一条绿色通道。

2013年，东方置业拿下金沙湾乡村俱乐部北侧A、B地块，并在此开发湖畔小院组团。这两幅地块属性均为住宅-其他普通商品住房用地，规划要求的容积率是大于1，小于2。

此后，湖畔小院组团于2016年又扩充了C、D宅地地块，规划容积率大于1，小于等于1.05。

相比于之前A、B地块的容积率范围，新地块的容积率明显限定在更小范围内，加上建筑密度要求在35%以上，绿化率也有要求在30%以上，如此一来，建筑的层数、面积可增长发挥的空间更小。

与此同时，湖畔小院组团内还新增了几块商业用地，容积率更是直接批到了1以下。   

据金坛区自然资源和规划局称，湖畔小院批准的容积率为1.003，符合相关要求。

虽说批准的容积率符合新规住宅项目容积率不得低于1的要求，却也只是刚好超过“及格线”。而且，开发商是否按照批准容积率执行，就又是另一回事了。

据网络公开资料显示，一份落有东方置业公章的建设项目环境影响报告表显示，湖畔小院总用地面积206587㎡（与上述东方置业获得的ABCD四个住宅地块总面积一致），总建筑面积95134.08㎡，容积率仅为0.46。

此外，该报告表还显示，湖畔小院共有4个小院724户，且每户层数只有2层，虽然报告表中，坚称该项目是低层住宅而非别墅，但仅有0.46的容积率，根本达不到批准容积率，即使是低层住宅，也不符合住宅容积率规定。

开发商存谎报容积率？

不仅是湖畔小院这一个组团存在这种问题，据另一份网络公开资料显示，东方盐湖城国际养生城一期C02地块，即现在的临湖雅居一期，其总用地面积110402㎡，总计容建筑面积43426.47㎡，容积率仅为0.395。

然而，这块地实际规划的容积率为1-1.2。也就是说，临湖雅居组团一期项目，也并没有按照批准的容积率来开发建设。

对于这两个组团在环境影响报告表中体现的容积率数据，金坛区自然资源和规划局称，“仅是建设单位的虚假宣传信息”，意指开发商谎报了容积率。

可是，建设项目环境影响报告表是需要具备相关资质的评估机构出具，再向当地环保部门上报送审的，并不只是开发商的只言片语决定的。如果在这样的手续文件中造假，岂不是更加说明开发商在开发建设过程中存在弄虚作假的现象？

此外，上述两份报告表中，已经将总用地面积、计容建筑面积等详细数据都一一列出，如果说这些数据也是虚假宣传的话，那实际数据又是怎样的呢？

在金坛区自然资源和规划局给出的回复函中，只提到了规划容积率，以此反驳山湖城没有违反容积率要求。但实际上，只要拿出各个组团的实际建筑面积，结合用地面积就能看出容积率是否达标，是否违规就非常显而易见了。

合院别墅 不是别墅？

另外，金坛区自然资源和规划局在此前回复函中称，山湖城实际建设均为2-4层，一栋2-16户的住宅，并非别墅项目；并称早已在2020年就对该项目在宣传中使用“别墅”一词的情况，以涉嫌虚假宣传立案调查处理过。

据企查查显示，雅居乐常州金坛公司只有一条行政处罚记录：2020年10月，常州市金坛区市场监督管理局因“作虚假或者引人误解的商业宣传行为极其从属”对该公司罚款30万元。

但是，这份行政处罚决定书里，并不是就“别墅”一词的宣传处罚的，而是针对宣传资料里提到了“容积率仅有0.5”和“赠送花园及露台一事”。

在市场监督管理局查明的事实里，也只提到“（宣传容积率）与政府部门确定的容积率不符，且上述露台属于业主，花园属于公共绿地”，并未就宣传“别墅”一词与实际情况印证。因此，这无法证明山湖城因虚假宣传其是“别墅”被行政处罚过。

实际上，山湖城敢自称别墅，正是因为该项目产品的确具备别墅特征。

山湖城临湖雅居组团内，部分双拼别墅产品的外观设计和独栋别墅并无两样——地上2-3层，虽并肩而建，2栋楼中间却又以墙隔开，形成独门独院的模式。

而这与独栋别墅唯一的区别，就在于2栋楼的中间位置，有一根细长的横梁相连。有地产从业人员曾表示，有了这根横梁的存在，开发商就可以打着“双拼”的旗号销售实际是独栋别墅的产品。

而与所谓“一栋2-16户的住宅”的描述更不相符的，是山湖城湖畔小院组团的合院别墅产品。

根据金坛雅居乐山湖城的项目介绍来看，合院别墅不仅没有双拼别墅中间那根横梁相连，楼与楼之间也是被院墙隔开的。

从合院产品的户型图和实景图来看，每户包含上下2层，前后都有院子，外围有墙体相隔，真正做到了独门独户。如此明显的独栋产品，和一栋楼2户的解释根本不符。

况且，湖畔小院所在地块的属性为普通住宅用地，但合院别墅产品却是独栋别墅特征。在普通宅地上开发独栋别墅，难道就能说明这些建筑是普通住宅吗？

此外，山湖城湖畔小院的房价备案中，出现了不少物业类型为“别墅毛坯”、“储藏室”的房源，这些房源面积在157㎡左右，与上述户型图面积大致相同，备案单价甚至超过20000元/㎡。

这一现象更叫人疑惑：既然金坛区自然资源和规划局称山湖城是普通住宅，那为什么湖畔小院的部分房源的物业类型会是别墅毛坯？而有些又是储藏室？又为什么差不多面积的储藏室，能在常州金坛卖出和别墅毛坯一样2万元/平米左右的单价？

储藏室物业类型的出现，不免令人联想到又一问题：湖畔小院有部分土地为商业用地，规划批准的容积率在1以下，这些登记为“储藏室”的房源，会不会是在商业地块上开发的房源呢？

这个问题看起来很不起眼，实则至关重要，如果这批“储藏室”房源是在商业地块上开发的，那就又涉及到了批建不符的问题，按照相关规定，批建不符的建筑需要被拆除，并且所占用的土地要恢复土地原有属性。

对于这一问题，金坛区自然资源和规划局还没有给出答复。

准现房成迷

在山湖城的上一篇报道中，有提到临湖雅居二期疑似存在未批先建、无证施工的问题。金坛区自然资源和规划局在回复函中，详细写明了临湖雅居二期取得各项手续的时间节点，证实的确在一个月内完成建设工程设计方案审查、拿到建设工程施工许可证以及销售。

但重点是，2017年12月才拿到施工许可证，为什么2018年1月时就有媒体称临湖雅居存在问题，并拍到首批房源在当时已有不少是准现房状态。

从拿到施工许可证到2018年1月，不过才不到2个月的时间，按照普通住宅项目的进度，2个月可能才完成地面平整和地基部分，可雅居乐山湖城，却在这么短的时间内能建设好如此多准现房，这惊人的施工进度很难不令人怀疑，临湖雅居是否早在手续未齐全的前提下已经开始施工？

上一篇报道中，对于临湖雅居准现房一事并非一笔带过，而且这也是相当重要的一个信息，直接关系到临湖雅居是否涉及未批先建、无证施工的问题。但就是这么重要的问题，金坛区自然资源和规划局却并未给出回复。

对于常州雅居乐山湖城项目的种种疑虑，虽然《商讯·公司金融》有提出进一步了解及采访的要求，但金坛区自然资源和规划局办公室工作人员表示，采访需要经当地政府的宣传部门来对接，否则不能出面回答。

《商讯·公司金融》曾多次尝试联系常州市金坛区新闻办，均未联系上。截至发稿，金坛区相关部门仍未就采访函问题作出相应答复。