2025年5月，松下控股公布的2024财年财报揭示了其在华发展的严峻挑战：全球净利润同比下滑17.5%，中国区营收7459亿日元(约合人民币368亿元)，同比下滑0.95%。更令人担忧的是，其空调等核心品类的市占率已跌至1%以下，近乎边缘化。

　　面对这一困局，松下将翻盘的筹码押注于“住空间”战略——一项瞄准中国庞大的二手房改造市场进行的业务转型。根据规划，2025年该业务规模将达到2024年的3倍。而战略成败的关键，正系于中国各大城市里那些饱经风霜的“老破小”住房。

　　“二手房改造”计划突围

　　曾几何时，松下电器是中国家庭品质生活的象征。然而，如今这个日系巨头在中国市场步履蹒跚：电视业务全球市占率萎缩至1%，厨房电器因智能化滞后被列入剥离名单;空调品类市占率同样跌破1%，仅洗衣机凭借线下前三的份额勉强支撑业绩。

　　当海尔、美的通过智能投放、分区洗护等功能创新抢占中高端市场，COLMO依托AI科技家电建立鲜明标签时，松下的技术优势却陷入了“认知迷雾”——消费者对松下的专利技术缺乏感知。

　　顶流明星吴磊代言的洗衣机营销活动，甚至被业内视为“技术IP缺失的仓惶补救”。在企业家IP和体育营销成为主流的中国家电市场，松下的明星策略显得格格不入。‌

　　危机倒逼转型。2024年4月，松下住建空间事业部成立了WS(Wellness Smart)事业本部，提出双轨制商业模式：WST(智感健康生活)模式专注于与房企合作打造智慧健康街区，目前已落地雅达·松下社区等35个项目;WSH(松下智感健康空间)模式则针对旧房翻新市场，提供基于日式收纳动线设计的一站式改造方案。

　　战略核心直指中国巨大的房地产存量市场。业内人士指出，在地产增速放缓阶段，只有提供更高价值的解决方案才能生存。

　　其产品设计充满了对中国老旧住宅痛点的针对性：I-Shelf自由家系统通过“建电融合”将净水器、蒸烤箱等嵌入柜体，电线隐藏于支柱，解决小空间杂乱问题;进口减震地板内置弹性缓冲层，旨在降低老人摔倒受伤风险，契合老旧小区老龄化居民需求。

　　松下雄心勃勃地计划到2025年将WS业务规模扩大至2024年的3倍。然而，这一目标的实现，高度依赖中国二手房市场，尤其是“老破小”生态的演变。‌

　　住空间战略的现实土壤

　　‌2025年3月，住建部的新政为松下的战略送来了东风：2000年前建成的老旧小区全部纳入改造范围，涵盖加装电梯、管道更新、适老化配套等措施。

　　在这一强有力的政策驱动下，“老破小”市场正悄然发生蜕变。首先是价格触底激发的性价比优势：北京部分老破小价格已跌至2016年水平，400万以下房源租金回报率达2%以上;上海中环内也出现200-300万的“上车盘”，其租售比优势吸引了年轻刚需和投资客。

　　主要城市如北京(300-400万区间，改造后升值15%-20%)、上海(200-300万区间，升值20%-30%)、杭州(150-250万区间，升值25%-35%)的老破小市场变化尤为明显，吸引了刚需、投资客、年轻夫妻、拆迁户和改善型家庭等不同群体。

　　在此背景下，老破小凭借其核心区位和改造增值空间，成为刚需与投资的交汇点。而松下的日式空间优化方案——强调针对狭小空间的高效收纳和适老安全设计——恰好与这类住宅的核心改造需求形成了精准匹配。‌

　　尽管住空间战略的逻辑看似完美，松下仍需跨越三重关键障碍。首先是从“日式美学”到“中国式实用”的有效转化问题。松下强调的“无浪费动线”源于日本住宅文化，但中国老破小住户的痛点更聚焦于加装电梯、解决管道老化等基础民生问题。若不能将日式收纳哲学切实转化为解决这些中国居住痛点的方案，战略恐有沦为“展厅里的行为艺术”之虞。

　　其次是技术优势的感知壁垒。虽然拥有减震地板等创新产品，消费者对“nanoe”、“光动银”等技术名词仍感陌生。松下需要学习COLMO打造“AI科技家电”标签的传播策略，将这些技术转化为消费者可清晰感知的生活价值。

　　最后是成本控制与规模化的挑战。松下计划通过扩张WSH旗舰店实现业务倍增，但老旧小区业主普遍价格敏感度高。若无法有效控制改造成本，松下的日式精工方案可能因曲高和寡而难以普及。

　　因此，松下必须着力于开发地域化方案(如南方防潮、北方采暖)以解决文化适配问题;通过联合打造改造案例样板间(如适老化社区)使技术传播可视化;并推出基础套餐与模块化选配策略来控制成本，确保可行性。‌

　　存量市场的突围，留白处的答卷

　　‌当中国房地产从增量开发转向存量运营，松下的住空间战略无疑踏准了时代节拍。那些曾被视为城市伤疤的“老破小”，在政策与市场的双重催化下，正转变为松下寻求翻盘的战略腹地。

　　然而，松下能否真正读懂中国二手房市场，取决于它能否放下日系品牌的“技术傲慢”，深入老旧小区的楼道去捕捉真实需求：减震地板不仅是材料创新，更应是对独居老人安全的切实守护;隐形门也不仅是美学设计，更应是对小空间压迫感的有效消解。

　　在增长停滞的“留白处”，需要填写的远不只是营收数字，更是对中国普通人居住尊严的真切回应。留给这家百年企业的答卷上，问题已然清晰——当中国家庭在老旧小区里奋力延展他们的生活空间时，松下能否成为那支提供坚实支撑的“隐形支柱”?