持续亏损、问题缠身、联合创始人崔岩退出法定代表人，蛋壳公寓靠上市能力挽狂澜吗？IPO是其救命稻草吗？

不能否认，站在风口上的蛋壳公寓迎来了一轮机会。自2017年，十九大确定房地产长效机制核心内容“租售并举”，住房租赁市场迎来高速发展期，长租公寓一度被看作是风口上的行业。

但近年来长租公寓行业暴雷不断、乱象环生，甚至有租客被“套路贷”。

进入百度输入“蛋壳公寓太坑”关键词，发现有太多投诉蛋壳公寓的相关内容。野蛮生长下的蛋壳公寓，为了上市而上市，似乎并没有解决好内部与外部的问题。

内部问题是，联合创始人崔岩退出公司法定代表人，这对于冲刺美股IPO一个多月仍未果的蛋壳公寓而言，绝对不是好消息。

外部问题是，市场普遍反映甲醛超标、装修不合格等问题始终存在，针对舆论，始终没有公开而有效的答复。

这样的蛋壳公寓如果能通过IPO，并且顺利上市，可以说是个奇迹。

蛋壳公寓在争议中上市提速

“蛋壳公寓上市与否都与我无关，但有一点可以肯定。以后我认识的同事朋友，我肯定会告诉他们不要通过蛋壳公寓租房，我的亲身经历就是一部血泪史。住的房子感觉味道非常浓列，网上有多人反映过类似情况，但却没有一个相关监管部门对此予以环评检测，或者给消费者一个说法，这是最坑的，没有之一。”一位北京的刘小姐说。

这位刘小姐从外地大学毕业后来京，选择了通过蛋壳公寓租房，但没过多长时间，实在难以忍受难闻的味道，所以只能通过其他中介找到了合租房。

尤其是北京这样的大城市，蛋壳公司的口碑似乎和其扩张速度完全不匹配。一般而言，企业上市之前，经过几年的铺垫，都会有良好的口碑和美誉度，不过蛋壳绝对于属于一个异类。

蛋壳公寓成立于 2015 年初，是通过数据驱动，打造资产管理和居住服务平台，产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等。

创立至今四年多时间，已进入北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、天津、武汉、南京、成都、无锡、重庆、西安13地市场。

蛋壳公寓从第一天开始就争议不断。问题主要集中在室内污染严重、诈骗式消费、租房变被动贷款等，这些问题似乎对蛋壳公遇产生不了任何影响。

其背后的财团实力雄厚，在资本推动下，蛋壳公寓忽视的是构建良好的市场秩序和保证消费者健康，而是加速上市进程。

此前，蛋壳公寓曾宣布完成由愉悦资本领投的超亿元人民币A+轮融资，由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投的1亿美元B轮融资。

今年3月，蛋壳公寓宣布完成由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投的5亿美元C轮融资，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投，投后估值超过20亿美元。

美国东部时间2019年10月28日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会(SEC)递交F-1招股书，拟进行首次公开募股(IPO)。

高营收与高负债

招股书披露，蛋壳公寓募集资金将用于进一步拓展业务规模、加强在技术方面的实力，以及一般性营运资金用途。

为什么招股一个多月，还有花旗集团、瑞士信贷和摩根大通担任本次IPO的承销商，蛋壳公寓至今还未成功上市。我们不妨从招股书上分析一二。

蛋壳公寓的收入主要来自客户的租金、服务费（搬家、金融、保险等）。财务数据显示，2017年和2018年，蛋壳公寓营收分别为6.57亿元和26.75亿元。2019年前三季度，其营收为50亿，较2018年增长198.8%。

但高营收背后也有巨大的亏损。2017年和2018年，蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元、13.70亿元；截至2019年9月，蛋壳公寓已亏损25.16亿元，较去年同期的8.12亿大增209.85%。

不到三年时间，蛋壳公寓已累计净亏损40多亿元，且越亏越多。蛋壳公寓方面表示，公司整体尚未盈利，主要是由于其过去两年持续高增长，大量的资源投入到新城市及新公寓的开发过程中。

按照蛋壳公寓的说法，规模扩大以后，出租率应该同步上长，但实际上公寓数量和出租率的增长相比并不乐观。

2018年，蛋壳公寓的出租率为77%，同比减少9个百分点；2019年前三季度的出租率为87%，同比增加4个百分点。

单从同比增长看，增加4个百分点是好的迹象。不过，蛋壳公寓的退租现象严重，现金流有较强的依赖性。

先从退租看，招股书资料显示，2017年、2018年和2019年前9个月蛋壳公寓因租客退租而返还的预付租金分别为4.36亿元、17.57亿元和17.57亿元，客户的退租呈现加速趋势。

再看现金流，据招股书显示，蛋壳公寓通过收取大量的预付租金，形成巨额资金池。招股书资料显示，2019年前9个月，蛋壳公寓个人预付款7.94亿元，来自金融机构的预付款高达31.06亿元，两者合计达到39亿元，这些预付款是支撑蛋壳公寓现金流的关键。

随着蛋壳公寓进入了更多北上深以外的城市，已租出公寓的平均月收入也有所下降。2018年已租出公寓的平均月收入为2352元，同比减少了4%；2019年前三季度，已租出公寓的平均月收入为2155元，同比大幅减少了11%。

据克而瑞研究数据，长租公寓行业平均利润水平仅2%-4%，现金流回正周期至少在6年以上，属于微利型行业。在激进式的跑马圈地后，截至2018年末，蛋壳公寓的资产负债率为83%；到了2019年三季度末，蛋壳公寓的资产负债率高达100%。

从蛋壳公寓现在的处境来看，IPO的募资只是一个开始。一旦上市，其融资规模、力度或仍将加大。但随着万科，龙湖等资金雄厚的房地产商入局长租公寓，蛋壳未来的对手或更加强大，而这或是蛋壳最大的瓶颈之一。

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